Molti lettori ci scrivono ponendo dei problemi relativi alla canna fumaria del condominio. Vediamo insieme alcune sentenze.
L'argomento non e' semplice da affrontare perché ci sono molte
variabili in gioco di cui occorre tener conto.
Occorre per prima cosa consultare il regolamento condominiale, se esistente, per vedere come regola l'uso delle parti comuni. In seconda
battuta vedere e accertarsi che non ci siano vincoli, limitazioni, diritti di terzi che possano compromettere l'installazione della canna fumaria.
Nei rapporti tra proprietari, la giurisprudenza, nel riaffermare la
tutelabilità delle distanze, ha ribadito che le relative norme (sempre
purché compatibili nella situazione concreta), vanno rispettate ogni volta
che l'opera (canna fumaria, tettoria), arrechi pregiudizio alla proprietà
altrui, limitando il diritto di veduta.
Per quanto riguarda l'utilizzazione delle parti comuni, l'obbligo di
rispettare le distanze legali sussiste ogni volta in cui un condomino,
volendo realizzare un'opera sulle parti comuni a beneficio della sua singola
proprietà, venga in rapporto con le proprietà di altri condomini e violi i
diritti garantiti dalle norme sulle distanze legali.
Il criterio per stabilire, di volta in volta, la prevalenza delle norme
sulle distanze legali su quelle proprie del condominio è stato individuato
nella distinzione tra le funzioni primarie svolte dalle parti comuni e le
utilizzazioni secondarie cui le medesime parti comuni possono dar luogo, al
di fuori di un rapporto inscindibile con la struttura e la funzionalità del
condominio, vale a dire in altre parole utilizzazioni dirette a soddisfare
bisogni non essenziali legati alla disponibilità di porzioni di fabbricato.
Se dunque il condomino (o il condominio) intenda usare le parti comuni per
soddisfare bisogni essenziali che solo possono essere soddisfatti mediante
l'utilizzo della cosa comune (costruzione di canna fumaria per impianto di
riscaldamento) non troveranno applicazione le norme sulle distanze, mentre
tali norme torneranno a prevalere nei riguardi di opere eseguite sulle cose
comuni per finalità estranee alle loro funzioni primarie
Alleghiamo alcuni elementi di giurisprudenza sull'installazione di canne
fumarie in un condominio, affinché chi è interessato ne possa trarre le
conclusioni.
Trib. di Napoli 17-03-1990 Muri perimetrali - Canna fumaria.
L'installazione di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro
nel muro perimetrale di un edificio, da parte di un condomino e' attività
lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102,
Codice civile e come tale, non richiede ne' interpello ne' consenso degli
altri condomini. La facoltà incontra soltanto i limiti costituiti dai
diritti esclusivi altrui (ad esempio distanze dalle vedute, immissioni,
etc.) e dal divieto di alterare il decoro architettonico dell'edificio.
Trib. di Milano, sez. VIII, 26-03-1992 Muri perimetrali - Installazione di
una canna fumaria - Ammissibilita' - Condizioni.
L'uso ex art. 1102, Codice civile, della cosa comune da parte del
comproprietario-condomino e' lecito quando: a) non ne altera la naturale
destinazione; b) non impedisce agli altri comproprietari di farne parimenti
uso secondo il loro diritto; c) non pregiudica la stabilità ed il decoro
architettonico dell'edificio; d) non arreca danno alle singole proprietà
esclusive. Applicando questi principi al caso concreto in esame, il Collegio
ritiene che l'uso del muro comune (che dà sul retro dell'edificio) per
appoggiarvi un'autonoma canna fumaria non ne altera la naturale
destinazione, non pregiudica la stabilità dell'edificio e forse non
impedisce agli altri comproprietari di utilizzarlo secondo il loro diritto.
Ma non può seriamente negarsi che l'installazione di due separate canne
fumarie nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di ben
cinque piani: 1) violi le norme sulle distanze legali (che non puo' essere
inferiore a 75 cm dai più vicini sporti dei balconi delle proprietà
individuali); 2) riduca in modo apprezzabile la visuale laterale che si gode
soprattutto dalle finestre lungo le quali dovrebbe correre il manufatto; 3)
ma soprattutto alteri il decoro architettonico della facciata intera dello
stabile che ha una sua euritmia e dignità che meritano di essere preservate
nel preminente interesse della collettività condominiale.
App. di Milano, sez. I, 21-06-1991 Uso della cosa comune - Muro
perimetrale - Canna fumaria ad uso esclusivo del singolo condomino - Limiti.
L'apposizione, da parte di un condomino e per propria esclusiva utilita', di
una canna fumaria lungo il muro perimetrale di un edificio, non integra una
modificazione della cosa comune necessaria al suo miglior godimento, da
parte di tutti i condomini, ma costituisce innovazione soggetta alla
disciplina dell'art. 1120, Codice civile. Deve per questo ritenersi vietata,
in primo luogo, quando costituisce un'evidente alterazione del decoro
architettonico dello stabile e, in secondo luogo, quando le caratteristiche
del manufatto sono tali da sottrarre una parte del muro condominiale all'uso
degli altri condomini, i quali evidentemente non possono utilizzare la
stessa porzione di muro per appoggiarvi propri tubi o manufatti. Il consenso
di tutti i condomini richiesto per gli atti direttamente costitutivi di
diritti reali sul fondo comune, non e' necessario per deliberare
l'apposizione di una canna fumaria ad uso esclusivo di un singolo condomino,
nonostante che l'imposizione abusiva di questa possa condurre alla
costituzione di un diritto di servitù per usucapione. L'unanimita' dei
consensi prevista dall'art. 1108, Codice civile, non e', infatti, richiesta
per gli atti che possono determinare la costituzione di diritti reali solo
con il concorso dell'ulteriore ipotetico requisito dell'avvenuta maturazione
del possesso ad usucapionem.
Cass. civile, sez. II del 29-08-1991, n. 9231.
Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata
nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben
potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire
esclusivamente l'appartamento cui afferisce, costituendo detta destinazione
titolo contrario alla presunzione legale di comunione.
Cass. civile, sez. II del 17-02-1995, n. 1719.
Nel caso in cui cessi l'uso di un impianto di riscaldamento condominiale non
viene meno per questa sola ragione il compossesso dei singoli comproprietari
sulla relativa canna fumaria, sia perché è riconducibile ai poteri del
titolare di un diritto reale la facoltà di mettere o non mettere in attività
un impianto, sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto
autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni.
Cass. civile, sez. II del 08-04-1977, n. 1345.
In applicazione dell'art. 906 Cod. civ., la distanza legale per la
collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale comune, ad opera di
uno dei condomini, non può essere inferiore a 75 centimetri dai più vicini
sporti dei balconi di proprietà esclusiva degli altri condomini. Non è,
però, consentito al condomino installare sul muro predetto - pur con
l'osservanza delle distanze legali - canne fumarie che, per la loro
dimensione o per la loro ubicazione riducono in modo apprezzabile la visuale
di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute situate nello stesso muro
perché, diversamente, l'installazione costituirebbe innovazione eccedente i
limiti segnati dall'art. 1102 Cod. civ., in relazione sia alla struttura del
muro sia alla volontà dei condomini ed all'uso della cosa comune in concreto
fatto da costoro.
