Esaminiamo qui di seguito le fasi fondamentali della procedura di sfratto per morosità.



1) In caso di ritardi o mancati pagamenti del canone di locazione, il proprietario dell'immobile dovrà inviare una lettera raccomandata a.r. (ossia con ricevuta di ritorno) in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non abbia sortito alcun effetto, il proprietario si rivolgerà ad un avvocato di fiducia per avviare la pratica di sfratto.



2) Se il pagamento continua a non avvenire, l'avvocato notificherà l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida, in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire in Tribunale ad una data udienza.



3) L'inquilino che si presenta all'udienza può richiedere il cosiddetto "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative, non per quelle commerciali), ovvero un periodo entro cui poter pagare, saldando in questo modo la sua morosità.

In questi casi il Giudice è solito concedere allo sfrattato un adeguato periodo di tempo per il rilascio dell'immobile, periodo che di solito varia tra i tre e i quattro mesi.



4) Nel caso in cui l'inquilino non si presenti oppure non si opponga, lo sfratto viene convalidato ed il Giudice fissa la data per il rilascio dell'immobile, solitamente circa un mese dopo la data dell'udienza.

A questo punto l'atto viene inviato alla cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

Con questa formula si ordina a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto (con un fabbro, che potrà cambiare la serratura) ed in caso di necessità richiedere l'assistenza della forza pubblica.



5) L'inquilino moroso che si ostina a non rispettare la data per il rilascio fissata dal Giudice, si vedrà notificare dal proprietario a mezzo del suo avvocato un atto di precetto nel quale viene intimato il rilascio dell'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica.

In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.



6) Se nonostante tutto l'inquilino non provvede a lasciare l'immobile, allora occorrerà procedere con una "monitoria di sgombero".

Questo è un ulteriore atto da notificare all'inquilino.

L'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica al moroso il giorno e l'ora esatti in cui si recherà presso l'immobile occupato, con l'assistenza della forza pubblica.



7) L'Ufficiale Giudiziario eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica. In altre parole farà cambiare la serratura della porta di casa al fabbro, preventivamente chiamato dal proprietario e dallo stesso pagato.



8) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Nell'ipotesi in cui siano presenti mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario ne redigerà un dettagliato elenco, nominando il proprietario custode e responsabile dei beni che l'inquilino non è riuscito a portare via.

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Ai sensi dell'art. 21 del D.P.R. n. 633/1972 nella fattura è obbligatorio indicare la denominazione delle parti tra le quali è effettuata l'operazione.

Nel caso di un bar/ristorante che emetta fattura nei confronti di un cliente, quest'ultimo va individuato indicando la completa ragione sociale, ma non è necessario che venga riportato anche il codice fiscale e la sua partita IVA.

Occorre, invece, sempre indicare il numero di partita IVA del cedente o del prestatore d'opera (in questo caso il bar/ristorante).

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La possibile introduzione della tassa turistica locale ad opera della Finanziaria 2007 ha caratterizzato il dibattito politico nei mesi antecedenti l'approvazione del testo definitivo della legge da parte di Camera e Senato.

La proposta, tuttavia, non è stata accolta.

La tassa - volta nelle intenzioni a sviluppare il turismo nazionale - avrebbe dovuto colpire coloro che facevano ingresso e soggiornavano in località di particolare interesse turistico, ed essere utilizzata dalla Pubblica Amministrazione per migliorare la qualità del sistema turistico stesso.

In realtà, una tassa di questo tipo avrebbe potuto - di fatto - scoraggiare l'afflusso turistico e determinare una conseguente ricaduta negativa su molte attività commerciali legate al turismo, bar e ristoranti in primis.

Da qui la massiccia sollevazione dei vari operatori di settore e dei Sindaci dei Comuni interessati. Sollevazione che ha dato l'esito sperato: nessuna tassa turistica è stata introdotta dalla Finanziaria 2007 (legge n. 296/2006).

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In linea generale, con il contratto di lavoro, il lavoratore subordinato si impegna a mettere a disposizione del datore di lavoro le proprie energie lavorative secondo l'orario concordato e per le mansioni per le quali è stato assunto.

In proposito, l'art. 2103 del Codice Civile stabilisce che il lavoratore deve essere adibito alle mansioni per le quali è stato assunto o a quelle corrispondenti alla categoria superiore che abbia successivamente acquisito ovvero a mansioni equivalenti alle ultime effettivamente svolte, senza alcuna diminuzione della retribuzione.

Nel caso di assegnazione a mansioni superiori il lavoratore ha diritto al trattamento corrispondente all'attività svolta, e l'assegnazione stessa diviene definitiva, ove la medesima non abbia avuto luogo per sostituzione di lavoratore assente con diritto alla conservazione del posto, dopo un periodo fissato dai contratti collettivi, e comunque non superiore a tre mesi.

La legge stabilisce inoltre che il lavoratore non può essere trasferito da una unità produttiva ad un'altra se non per comprovate ragioni tecniche, organizzative e produttive.

Va evidenziato che ogni eventuale patto contrario tra datore di lavoro e lavoratore è nullo.

Ai fini del riconoscimento della qualifica superiore è sufficiente che il lavoratore abbia di fatto svolto mansioni superiori a quelle per cui è stato assunto, non essendo necessaria una espressa richiesta in tal senso da parte del datore di lavoro.

Detto riconoscimento, ovviamente, non può aver luogo se il lavoratore ha svolto mansioni superiori contro la volontà del datore di lavoro.

In merito al periodo necessario ai fini del riconoscimento, infine, va precisato che l'assegnazione a mansioni superiori deve durare ininterrottamente per tutto il periodo fissato dalla contrattazione collettiva o dalla legge, non essendo solitamente possibile cumulare distinte e reiterate assegnazioni provvisorie di breve periodo, salvo che le stesse non abbiano assunto particolare frequenza e sistematicità.

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Il "product placement" è una forma di pubblicità indiretta che consiste nel presentare un prodotto più volte all'interno di un programma radio-televisivo in modo apparentemente casuale.

Si tratta di un escamotage ora vietato che è stato ampiamente utilizzato in passato da alcune multinazionali del tabacco e dei super-alcolici per aggirare il divieto di pubblicità radio-televisiva dei loro prodotti. Si pensi al caso della telecamera che dopo aver ripreso una persona che beve o fuma, indugia per qualche attimo sull'etichetta della bottiglia o sul pacchetto di sigarettte.

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Non è raro che il gestore di un locale, dopo avervi investito del denaro per migliorarne arredi e/o attrezzature, al termine del periodo di locazione si trovi nella spiacevole situazione di non veder riconosciuto adeguatamente il proprio investimento da parte del proprietario dell'immobile.

Vediamo dunque come la legge tutela le ragioni del gestore/conduttore.

In tema di migliorie ed addizioni alla cosa locata compiute dal conduttore bisogna prendere in considerazione quanto disposto, rispettivamente, dagli articoli 1592 (miglioramenti) e 1593 (addizioni) del Codice Civile.

Ai sensi dell'art. 1592 del Codice Civile, in linea di principio, a prescindere quindi da quanto disposto da leggi speciali o dagli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata (miglioramenti che, a titolo di esempio, possono essere stati il rifacimento dell'impianto di riscaldamento, piuttosto che l'istallazione dell'aria condizionata).

Tuttavia, il locatore è tenuto a corrispondere una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta dal conduttore ed il valore residuo delle migliorie al tempo della riconsegna qualora avesse a suo tempo manifestato il proprio consenso ai miglioramenti in maniera chiara e non equivoca, tale cioè da configurare una vera e propria approvazione espressa delle innovazioni.

Va sottolineato che il semplice essere al corrente delle migliorie ed il tacito consenso da parte del locatore non sono sufficienti a legittimare la richiesta di indennizzo da parte del locatore.

I medesimi principi valgono in materia di addizioni, caso in cui rientra, ad esempio, l'acquisto di nuovi arredi.

In questo caso, l'art. 1593 del Codice Civile prevede che il gestore/conduttore ha il diritto di togliere gli arredi alla fine della locazione, a condizione che la rimozione degli stessi non arrechi danni all'immobile. Qualora il proprietario preferisca trattenere gli arredi allora dovrà riconoscere al gestore/conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta dal conduttore ed il valore residuo delle migliorie al tempo della riconsegna.

Nel caso in cui gli arredi non siano separabili senza nocumento per la cosa locata e ne costituiscono una miglioria, si ricade nel disposto dell'art. 1592 del Codice Civile come illustrato sopra.

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Alcuni tipi di esercizi possono essere aperti con una semplice denuncia d'inizio attività perché non rientranti nella programmazione comunale prevista dalla legge regionale applicabile al singolo caso.



Tali tipologie d'esercizio sono riportate in dettaglio nel relativo modello per effettuare la denuncia. Si tratta di attività di somministrazione al servizio di altre attività cosiddette principali come ad es. i cinema, i teatri ed in genere i locali di intrattenimento, oppure gli ospedali, le aziende, le scuole, ed in genere le attività non aperte ad un pubblico indifferenziato, ma rivolte a coloro che utilizzano la struttura principale.



La denuncia inizio attività va presentata anche in caso di subingresso di una ditta in attività già esistente, mentre il trasferimento o l'ampliamento di superficie di un esercizio è soggetto ad autorizzazione e quindi ad apposita istanza.



Occorre, inoltre, notare come i bar e i ristoranti sono soggetti ad una programmazione numerica e pertanto la domanda per l'apertura di un nuovo Bar e/o Ristorante si può presentare solo in occasione di un avviso pubblico che il Comune emana quando stabilisce di aumentare il numero degli esercizi esistenti, conformemente ad appositi criteri formulati sulla base delle direttive regionali (popolazione residente e turistica, abitudini ai consumi, reddito medio, etc..).



I moduli per la presentazione della domanda vengono predisposti dall'Ufficio Commercio e resi disponibili nei termini previsti dall'avviso pubblico.



Il titolare del nuovo esercizio dovrà essere in possesso anche dell'autorizzazione sanitaria per la somministrazione e la preparazione di alimenti e bevande.

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Per aprire una pizzeria da asporto è necessaria l'autorizzazione del Comune del luogo in cui è situato l'esercizio. Il rilascio di tale autorizzazione è subordinato all'accertamento dei requisiti igienico-sanitari di legge, sia di impianto che funzionali, da parte dell'ASL.

La domanda va presentata all'ASL, la quale entro trenta giorni dal ricevimento della medesima rilascia l'autorizzazione dopo la verifica del rispetto delle disposizioni in materia.

L'imprenditore che esercita questa attività deve iscriversi all'Albo delle Imprese Artigiane presso la locale Camera di Commercio. L'iscrizione all'Albo può avvenire in forma individuale o societaria, deve essere presentata entro trenta giorni dalla data di inizio attività e necessita della fotocopia dell'autorizzazione igienico-sanitaria per l'esercizio dell'attività.

Un laboratorio artigianale di pizzeria da asporto deve essere composto essenzialmente dai seguenti locali:

a) locale di vendita;

b) laboratorio;

c) deposito materie prime;

d) servizio igienico per il personale e spogliatoio.

I requisiti-tipo di ogni locale sono stabiliti dal Regolamento d'igiene comunale, il quale fissa anche i requisiti impiantistici.

In linea generale, va sottolineato che aerazione e illuminazione naturale e artificiale dei locali devono essere conformi a quanto disposto dal Regolamento edilizio comunale, e che pareti e pavimenti devono sempre essere realizzati in materiale facilmente lavabile e disinfettabile.

Si ricorda, infine, che vi sono norme particolari relativamente ai contenitori degli alimenti destinati al consumo lontano da locale.

In materia, la normativa di riferimento è data dal decreto ministeriale 21 marzo 1973 e successive modificazioni, concernente la disciplina igienica di imballaggi, recipienti, utensili destinati a venire in contatto con sostanze alimentari o con sostanze d'uso personale.

In particolare, la normativa italiana vieta categoricamente l'utilizzo di carta di recupero per fabbricare i contenitori da asporto per prodotti 'umidi' (quale ad es. la pizza) ed impone ai fabbricanti di utilizzare, almeno nello strato di carta che deve venire a contatto con l'alimento, esclusivamente pasta di carta vergine.

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Ai fini del rilascio dell'autorizzazione comunale all'esercizio dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande, l'art. 5, comma 1, della legge n. 287 del 1991 distingue due principali tipologie, quella sub A, propria della ristorazione, e quella sub B, nella quale confluiscono bar, caffè, pasticcerie e simili, e che annovera tra le categorie di prodotti offerti per il consumo quelli di gastronomia, categoria che ricomprende anche i cibi precotti, purché la cottura sia avvenuta in un diverso esercizio - essendo la presenza di una organizzazione per la preparazione dei pasti peculiare degli esercizi di ristorazione di cui all'art. 5, comma 1, lett. A - e semplicemente sottoposti ad operazione di riscaldamento nel locale autorizzato ai sensi della lettera B del citato art. 5, comma 1. Ne consegue che non è soggetto a sanzione amministrativa per violazione dell'art. 3 della legge n. 287 del 1991 l'esercente che, essendo munito di licenza di cui all'art. 5, comma 1, lett. B, della stessa legge, abilitante alla somministrazione di prodotti di gastronomia, abbia offerto al consumo cibi precotti, preparati mediante cottura altrove e somministrati al cliente previa sola eventuale operazione di riscaldamento.



Cassazione civile, sez. I, 5 maggio 2006, n. 10393

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Il diritto di prelazione è un meccanismo previsto dalla legge per il caso in cui il proprietario/locatore intenda trasferire l'immobile locato in cui viene esercitata l'attività commerciale.

Il conduttore/gestore ha infatti il diritto di essere "preferito" - a parità di condizioni - ad eventuali altri acquirenti.

Il proprietario che intenda porre in vendita l'immobile deve darne comunicazione al conduttore in forma scritta.

Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni previste per la conclusione della compravendita e l'invito rivolto al conduttore/gestore di esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il gestore che intenda acquistare l'immobile deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine perentorio di 60 (sessanta) giorni dalla ricezione della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Se il proprietario non provvede a notificare al conduttore la volontà di vendere l'immobile, o se il corrispettivo indicato è superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, il conduttore che aveva diritto alla prelazione, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, può riscattare l'immobile dal terzo acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

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