Migliorie e addizioni alla cosa locata

Come la legge tutela il gestore/conduttore

Non è raro che il gestore di un locale, dopo avervi investito del denaro per migliorarne arredi e/o attrezzature, al termine del periodo di locazione si trovi nella spiacevole situazione di non veder riconosciuto adeguatamente il proprio investimento da parte del proprietario dell'immobile.

Vediamo dunque come la legge tutela le ragioni del gestore/conduttore.

In tema di migliorie ed addizioni alla cosa locata compiute dal conduttore bisogna prendere in considerazione quanto disposto, rispettivamente, dagli articoli 1592 (miglioramenti) e 1593 (addizioni) del Codice Civile.

Ai sensi dell'art. 1592 del Codice Civile, in linea di principio, a prescindere quindi da quanto disposto da leggi speciali o dagli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata (miglioramenti che, a titolo di esempio, possono essere stati il rifacimento dell'impianto di riscaldamento, piuttosto che l'istallazione dell'aria condizionata).

Tuttavia, il locatore è tenuto a corrispondere una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta dal conduttore ed il valore residuo delle migliorie al tempo della riconsegna qualora avesse a suo tempo manifestato il proprio consenso ai miglioramenti in maniera chiara e non equivoca, tale cioè da configurare una vera e propria approvazione espressa delle innovazioni.

Va sottolineato che il semplice essere al corrente delle migliorie ed il tacito consenso da parte del locatore non sono sufficienti a legittimare la richiesta di indennizzo da parte del locatore.

I medesimi principi valgono in materia di addizioni, caso in cui rientra, ad esempio, l'acquisto di nuovi arredi.

In questo caso, l'art. 1593 del Codice Civile prevede che il gestore/conduttore ha il diritto di togliere gli arredi alla fine della locazione, a condizione che la rimozione degli stessi non arrechi danni all'immobile. Qualora il proprietario preferisca trattenere gli arredi allora dovrà riconoscere al gestore/conduttore una indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta dal conduttore ed il valore residuo delle migliorie al tempo della riconsegna.

Nel caso in cui gli arredi non siano separabili senza nocumento per la cosa locata e ne costituiscono una miglioria, si ricade nel disposto dell'art. 1592 del Codice Civile come illustrato sopra.

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