Affitto in scadenza e diritti del gestore

Normative –

L’indennità che spetta al gestore-conduttore nel caso di cessazione del rapporto di locazione

In caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale per scadenza naturale del termine il conduttore ha diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento pari a 18 mensilità quantificabili sulla base dell'ultimo canone corrisposto; in caso di attività alberghiera l'indennità sarà pari a 21 mensilità. È quanto prevede l'art. 34 della Legge 392/78, disponendo inoltre, a ulteriore vantaggio del conduttore uscente, la corresponsione di un'ulteriore indennità pari all'importo di quelle sopra descritte qualora ricorrano due condizioni: l'immobile sia, da parte di chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella stessa tabella merceologica a quella esercitata dal conduttore uscente; il nuovo esercizio sia avviato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Da sottolineare che, per la giurisprudenza maggioritaria, il diritto del conduttore all'indennità per perdita dell'avviamento compete indipendentemente dalla prova - in concreto - dell'esistenza dell'avviamento stesso e della sua perdita, giacché esso si fonderebbe su una presunzione operata dal legislatore a priori. Inoltre, il conduttore non potrà preventivamente rinunciare a detta indennità, ma solo (eventualmente) successivamente alla cessazione del rapporto di locazione, una volta che il credito derivante dal diritto sia divenuto esigibile; tale rinuncia risulterà però legittima solo a fronte della corresponsione, da parte del locatore, di un diverso corrispettivo in denaro o della concessione di altri vantaggi accordati al conduttore.
Da ultimo, si rileva che per la giurisprudenza maggioritaria il conduttore sarebbe titolare di un diritto di ritenzione dell'immobile fino a che l'indennizzo non sia stato corrisposto; ciò significa che il conduttore potrà protrarre la detenzione e il godimento dell'immobile per l'esercizio della sua attività commerciale, senza che da tale attività possa derivare alcuna responsabilità a suo carico a titolo di maggior danno. Per altra parte della giurisprudenza il conduttore, in pendenza del pagamento dell'indennità, sarebbe titolare di un mero diritto di custodia dell'immobile nell'interesse proprio, e non anche al godimento dello stesso.

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