Le precauzioni per stipulare un contratto di locazione limitando al massimo rischi ed errori
Chi cerca di avviare un'attività in un bar molto raramente si trova nella fortunata condizione di porsi il dilemma se acquistare i muri o affittare l'immobile: di solito i soldi per la prima soluzione (che peraltro presenta diverse controindicazioni fiscali) non ci sono. La locazione ha il vantaggio di presentare costi certi e detraibili fiscalmente per una lunga durata: 12 anni minimo se si tratta di nuovo contratto, cioè un arco temporale entro cui si può ragionevolmente sviluppare la propria attività e mettere al sicuro i margini di guadagno.
La locazione però richiede anche alcune precauzioni. Ne abbiamo parlato con Emanuele Barbera, presidente del Gruppo immobiliare Sarpi, con una vasta esperienza nella mediazione di immobili commerciali; si tratta di accorgimenti tecnici, che abbiamo riassunto nella pagina a fianco.
Oltre a queste, ci sono due precauzioni assolutamente necessarie.
La prima è avere un'idea ben precisa del giro d'affari che si potrà conseguire: una valutazione più difficile se si apre un locale ex novo, molto più fondata se invece, come accade sovente, si rileva un esercizio già avviato.
Il problema è che non esistono canoni di affitto economici e canoni elevati; la distinzione vera da fare è tra gli affitti sostenibili e quelli che non lo sono. In generale, il canone di locazione è sostenibile per un bar solo quando non supera il 10-12% del giro d'affari, altrimenti si finisce per lavorare non per guadagnare, ma per pagare il proprietario dei muri. La seconda precauzione è più importante: «Non bisogna mai acquisire un bar - afferma Barbera - senza avere un contratto di locazione già firmato, altrimenti si finisce alla mercé del proprietario dei muri».
I valori di mercato
Nella tabella in alto indichiamo i canoni medi mensili per aprire un esercizio commerciale di 60 metri quadrati nella principali città italiane, tratte dalle più recenti rilevazioni dell'istituto di ricerca economica Nomisma.
I canoni sono in netta discesa da cinque anni a questa parte; la tipologia dell'esercizio non incide sull'entità del canone, anche se il proprietario di un immobile che ospita un bar ha dalla sua un vantaggio che non ha, poniamo, chi possiede i muri di un negozio di abbigliamento: chi subentra nell'attività, spesso, non ha interesse o necessità di cambiare locale ed evita così il rinnovo di arredi ed attrezzature. Questo vale soprattutto per locali che possono contare su molto passaggio.
Da sapere
Verifiche
■ Non solo è importante sapere se il vecchio titolare è in regola con il pagamento dei canoni ma anche se è puntuale e se paga un canone adeguato. In questo caso è opportuno chiedere al vecchio titolare di rinegoziare il canone prima di cedere l'attività, in modo da garantirsi la permanenza di 12 anni.
Garanzie
■ Sarà più facile ottenere uno sconto sul canone purché si offrano garanzie di solvibilità. Ad esempio è importante, se possibile, dare una fideiussione di almeno sei mesi di canone dimostrando al proprietario la propria solidità.
Visura
■ Se il proprietario è una società, è consigliabile fare una visura
ipo-catastale per non incorrere nel rischio di un fallimento della società con conseguente possibile vendita all'asta dei locali in affitto.
