Chi dispone di capitali, oggi può acquistare a prezzi vantaggiosi. Il leasing nella maggior parte dei casi è fiscalmente più vantaggioso del mutuo. Ma si può anche dare la casa in garanzia
Una delle ragioni per cui l’Italia non riesce a svincolarsi dalla crisi che l’ha attanagliata è la mancanza di credito, alle famiglie e soprattutto alle imprese. Il discorso vale anche per gli esercizi commerciali e di somministrazione: molti sono costretti chiudere i battenti dopo pochi mesi perché chi è agli inizi della sua attività difficilmente è in grado di investire sullo sviluppo dell’azienda con mezzi finanziari propri. Nell’analisi di queste pagine ci soffermeremo sulle problematiche relative ai finanziamenti che hanno per oggetto o come garanzia un immobile, mentre in uno dei prossimi numeri esamineremo i cosiddetti prestiti chirografari (i finanziamenti e i fidi concessi senza garanzia ipotecaria).
Fisso o variabile
Una premessa che vale per qualsiasi tipo di prestito immobiliare: la restituzione delle somme erogate avviene nella quasi totalità dei casi pagando a ogni rata una quota di capitale e gli interessi sul debito residuo; il tasso di interesse può essere stabilito una volta per tutte all’avvio del contratto oppure variare di rata in rata a seconda dell’andamento del costo del denaro (di solito, si adopera il cosiddetto tasso interbancario, l’Euribor, maggiorato di uno spread). Il variabile alla partenza costa sensibilmente meno ma presenta anche un rischio non indifferente. Se il costo del denaro sale la rata cresce in maniera esponenziale.
Leasing
Oggi nella maggior parte delle situazioni il leasing appare la soluzione migliore dal punto di vista fiscale per chi ritenga opportuno acquisire un immobile destinato ad attività commerciale. Rispetto al mutuo presenta una differenza sostanziale: chi accende un mutuo è già proprietario dell’immobile che dà in garanzia, nel leasing invece si stipula un contatto di locazione con una società che detiene l’immobile. Il passaggio di possesso avviene solo al termine del periodo di leasing. Il meccanismo è analogo a quello del leasing che si stipula per l’acquisizione delle attrezzature, ma con due importanti differenze: la prima è che gli importi in gioco nell’immobiliare sono molto più alti, il secondo è che al termine del contratto di leasing per le attrezzature in genere le si restituiscono per sostituirle con altre nuove mentre chi stipula un leasing immobiliare paga sempre il cosiddetto maxicanone per il riscatto.
Mutuo
La strada del mutuo per acquisire l’immobile commerciale dandolo in garanzia oggi appare problematica, perché la locazione classica e/o il leasing presentano di norma una migliore convenienza fiscale e perché le banche non concedono facilmente questo tipo di finanziamento e se lo fanno applicano tassi piuttosto elevati, soprattutto perché trovano rischioso dare mutui non residenziali di lunga durata.
Cosa diversa è il mutuo per liquidità: lo si può chiedere dando in garanzia un immobile (ad esempio una casa) allo scopo di finanziare la propria attività.
È una strada da percorrere con prudenza: rispetto ai prestiti personali o ai fidi i tassi sono più convenienti ma ovviamente se poi non si è in grado di onorare il debito si perde il possesso dell’immobile ipotecato. Meglio comunque questa soluzione del ricorso a canali che con un eufemismo potremmo definire extrabancari. ★
CHECH LIST
Acquistare o no
Se si hanno poche risorse per avviare un’attività di somministrazione comprare i muri non ha alcun senso. Altro discorso se si hanno capitali a disposizione: in questa fase di mercato è sicuramente possibile acquisire un immobile commerciale a prezzi vantaggiosi.
Il fisco
L’opportunità dell’acquisto e la scelta della forma di finanziamento va fatta sempre dopo essersi consigliati con un fiscalista di fiducia. Le regole per la detraibilità di capitali e interessi sono molto complesse e vanno valutate con un esperto.
Il tasso
Se si opta per il finanziamento a tasso variabile per usufuire di rate iniziali più basse è necessario farsi valutare il rischio conseguente a un eventuale aumento del costo del denaro.
