Locazione di immobile: quali sono le spese a carico del gestore-conduttore?

La disciplina prevista dall’ordinamento

Sul punto, l'articolo 9, comma 1, della legge n. 392 del 1978 statuisce che, salvo patto contrario, sono interamente a carico del conduttore - tra le altre - le spese relative al servizio di pulizia dell'immobile, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento d'aria. Si noti che il conduttore ha il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, e che queste, per legge, non possono essere determinate forfettariamente.

Tema di grande interesse è quello legato alle spese di manutenzione dell'immobile, che la legge distingue in ordinarie e straordinarie.

Le prime sono volte a conservare la piena efficienza e funzionalità dell'immobile locato in relazione all'uso convenuto e, ai sensi dell'articolo 1576 Codice Civile, sono a carico del proprietario-locatore. E' comunque fatto salvo alle parti di accordarsi diversamente, ed in verità è prassi frequente che le spese di manutenzione ordinaria siano a carico del conduttore. Si tratta generalmente di spese legate alla vetustà dell'immobile e, a titolo di esempio, rientrano tra esse le spese relative agli infissi esterni, nonché quelle relative al mantenimento in buona efficienza degli impianti del fabbricato (e cioè elettrico, idrico e termico).

Sono invece sempre poste a carico del proprietario-locatore le spese di manutenzione straordinaria, quelle cioè che attengono alla struttura dell'immobile e che non sono riconducibili all'uso dello stesso da parte del conduttore.

Questi interventi straordinari possiedono anzi il carattere dell'eccezionalità (si pensi, ad esempio, al rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare, al restauro della facciata dell'immobile o alla sostituzione della caldaia dell'impianto autonomo di riscaldamento).

Sono invece poste a carico del conduttore le spese di piccola manutenzione, quelle cioè che dipendono dal deterioramento prodotto dalla normale utilizzazione del bene locato; generalmente riguardano l'interno dell'unità locata, e sono caratterizzate da lieve valore economico e minima rilevanza tecnica.

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