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Locazione commerciale: alcune fondamentali regole per evitare i rischi

L'a, b, c della locazione ad uso commerciale

Avv. Luca Olivetti

05 Aprile 2006

L'affitto di un locale da parte del gestore di pubblico esercizio rientra nell'istituto della locazione ad uso commerciale.
Legalmente il termine usato non è affitto, ma locazione. Il proprietario dei locali si chiama locatore, mentre il gestore è identificato come conduttore.
Rivediamo le regole della materia necessarie per vivere in modo ottimale le virtù del contratto di locazione.
Durata
La durata minima della locazione commerciale è di anni 6 + 6 di primo rinnovo obbligatorio, e quindi automatico.
Alla prima scadenza però, ovvero dopo i primi sei anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo.
È ammesso che le parti prevedano comunque una durata superiore a quella legale, che in ogni caso non può superare i 30 anni.
Canone pattuito dalle parti
Il canone è pattuito liberamente dalle parti.
Esso può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale (6+6). Attenzione: requisito fondamentale per la variazione della somma è l'invio di una regolare disdetta.
Disdetta
La disdetta deve essere inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto, e - fondamentale - deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
In caso di mancato o tardivo invio della disdetta, il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni.
Possibilità del locatore di negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza (dopo 6 anni)
Il locatore può negare il rinnovo del contratto, ma soltanto per prestabiliti motivi:
a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una attività fra quelle indicate dalla legge, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) Qualora il locatore intenda ristrutturare o demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero per procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero per eseguire su di esso interventi sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Possibile recesso del gestore
È facoltà delle parti inserire nel contratto una clausola che consenta al gestore di recedere in qualsiasi momento.
In questi casi, tuttavia, il gestore è tenuto ad avvisare il locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso dovrebbe avere esecuzione. Indennità detta di avviamento commerciale
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso commerciale il conduttore ha diritto, ricorrendo prefissate condizioni (la cessazione non deve essere dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore), ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
La possibilità di subaffittare
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Successivo acquisto dell'immobile
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni previste per la conclusione della compravendita e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il gestore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
In altre parole, a parità di condizioni, il gestore di pubblico esercizio deve essere "preferito" ad eventuali altri acquirenti.

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