Canone d’affitto, contributi promozionali e presenza di grandi insegna della grande distribuzione. Sono le variabili che determinano il successo di un pubblico esercizio in una shopping mall
Aprire un bar in un centro commerciale? Può essere una buona idea, a patto di valutare bene il giro d’affari della grande struttura, di saper leggere bilanci, costi e ricavi prima di gettarsi nell’impresa. Insomma, si può fare a condizione di essere imprenditori attenti e preparati, in una parola dei professionisti. Lo raccomanda Giovanni Larini, coordinatore nazionale del listino-prezzi delle aziende Fimaa-Confcommercio, la federazione dei mediatori d’affari che ogni anno rileva il valore dei pubblici esercizi e l’andamento delle compravendite. «Non sono tempi adatti per agire alla leggera, è meglio pensarci due volte - premette -. Se il centro commerciale è già avviato bisogna valutare se è in grado di produrre un reddito sufficiente; se è nuovo il rischio è, ovviamente, maggiore. Bisogna capire che l’esercizio segue sempre la sorte della struttura che lo ospita e spesso il suo successo dipende dalla posizione all’interno del centro, che può non essere ottimale».
Insomma il fatto che il bar sia vicino all’entrata della galleria, in prossimità della grande unità despecializzata che funge da calamita (super, iper, discount ecc.), ai parcheggi o in un punto dove non c’è passaggio può fare la differenza. «Bisogna anche tenere conto dell’affluenza, del bacino di utenza e della capacità di attrazione, che dipende da tanti fattori. Per esempio se c’è una tabaccheria, una lavanderia o altre importanti attività - osserva Franco Della Valle, amministratore di Cogefim, azienda leader nell’intermediazione di piccole e medie aziende -. Se nel centro commerciale operano insegne superpubblicizzate della gdo, il barista che opera all’interno può trarne vantaggio. Tanta pubblicità, infatti, significa clienti garantiti».
Nei centri commerciali di ultima generazione i gestori sono perlopiù in affitto d’azienda, da 3 a 5 anni. Una formula, dunque, diversa dal classico contratto di locazione 6+6 (anni). Considerando che il tempo medio per entrare a regime è di 2 anni, quando si comincia a guadagnare si è già arrivati al momento della scadenza. E la rinegoziazione comporta a volte il nuovo pagamento della “fee” d’ingresso. Poi ci sono le cosiddette spese di carattere “condominale”, come riscaldamento, pulizia, sicurezza, pubblicità, promozione, manutenzione giardino ecc. Sono tutti oneri generalmente superiori a quelli che deve sostenere un pubblico esercizio inserito in un contesto urbano. Da considerare inoltre i rigidi orari di apertura, che non consentono al singolo gestore troppa libertà d’azione. Infine, un altro elemento strategico è la formula. Il classico bar di quartiere potrebbe non funzionare se inserito in un’area ristoro di una galleria dove magari già esistono attività di somministrazione superorganizzate che attuano politiche di prezzi molto aggressive. Negli ultimi anni si registra una crescente presenza di insegne strutturate in catena che operano su grandi formati. Qualche esempio? Ciao e Spizzico di Autogrill, Brek o McDonald’s. Il rischio è di finire stritolati da colossi che possono contare su economie di scala ben diverse da quelle dell’imprenditore indipendente.
