Canoni commerciali: arriva la deregulation

Una norma contenuta nel decreto legge Sblocca Italia pone le premesse per un cambiamento radicale delle regole per la locazione non residenziale. Per ora riguarda i nuovi contratti per una ristretta fascia di negozi (e di esercizi pubblici), ma è possibile che in un prossimo futuro, dopo un primo periodo di rodaggio, la legge subisca una modifica in senso più liberale a vantaggio dei proprietari degli immobili, facendo venire meno alcune importanti garanzie per gli inquilini. Per questo vale la pena di approfondire la questione ed esaminare che cosa potrebbe succedere in prospettiva. La strada della deregulation di una normativa che risale a 35 anni fa, quando lo scenario commerciale era del tutto diverso, appare segnata.

Le nuove regole

Il decreto stabilisce (articolo 27 della versione licenziata da Palazzo Chigi) che - per i nuovi contratti  - per le locazioni di entità annua superiore a 250mila euro sarà possibile stabilire pattuizioni diverse da quelle espressamente previste per gli usi diversi dalla legge 392/78; si tratta del famoso equo canone, abrogato per gli affitti residenziali ma tuttora in vigore per gli altri immobili. I punti davvero sensibili della normativa attualmente in vigore per chi gestisce un locale aperto al pubblico sono tre.

Il primo è l’aggiornamento dei canoni, che attualmente può avvenire solo applicando ogni anno il 75% della variazione Istat del costo della vita. Una regola che viene però aggirata con un artificio che anche la Cassazione ha legittimato, facendo durare la locazione non 12 ma 13 anni, con un primo periodo di 7 anni e un rinnovo automatico di 6. Con la liberalizzazione sarà possibile identificare altri criteri di aggiornamento del canone, legandolo anche laddove possibile al giro d’affari del locale. In pratica è ciò che già avviene nei centri commerciali, dove però il contratto tra proprietario e inquilino non è di locazione immobiliare ma di affitto di ramo d’azienda.

Prelazione e buonuscita

Con le nuove regole si potranno indicare anche periodi più brevi rispetto agli attuali 12 anni di durata minima di un contratto di locazione commerciale (periodi più lunghi sono già possibili). Verranno infine meno due importanti garanzie per l’inquilino: la prima è il diritto di prelazione. Per gli immobili non conseguiti in successione con altri coeredi, il proprietario che vuole vendere un immobile dove si svolge un’attività aperta al pubblico deve prima offrirlo in prelazione all’inquilino, notificandogli il prezzo; trascorsi 60 giorni senza un’accettazione notificata, può vendere ad altri ma a un prezzo non inferiore a quello notificato all’inquilino. La seconda è la buonuscita: se alla scadenza del contratto il proprietario non intende rinnovare la locazione deve riconoscere all’inquilino un’indennità pari a 18 mesi di canone (36 se nel locale si installa un’attività analoga a quella svolta dall’esercente cui non si è rinnovato il contratto).

 

Check List

Prima di firmare
Le regole dei contratti di locazione commerciale sono ancora molto rigide perché fissate dalla L. 392/78, molto garantista per l’inquilino. Meglio sempre verificare che il contratto non contenga disposizioni extra legge: per annullarle, bisogna andare da un giudice.

Le spese
Se ci sono spese di ristrutturazione dei locali, meglio accordarsi sempre prima sui chi le debba affrontare. Se si prevede siano a carico dell’inquilino, è opportuno che se ne tenga conto nella definizione del canone.

La rinegoziazione
Il proprietario non può arbitrariamente aumentare il canone nel corso del contratto, ma l’inquilino può chiederne la diminuzione. Bisognerà però fare un nuovo contratto.

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