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Bozza di contratto di locazione di immobile ad uso commerciale

Uno schema contrattuale che può essere utile ai gestori

Team LegalWeb

28 Settembre 2005

Con la presente scrittura privata, redatta in triplice esemplare ed avente ogni valore di legge, tra le sottoscritte parti:
- società <...>, con sede in <...>, via <...>, c.f. <...>, nella persona di <...>, di seguito indicata anche come locatore, da una parte;
- sig. <...>, nato a <...>, il <...>, residente a <...>, via <...>, c.f. <...>, di seguito indicato anche come locatario o conduttore, dall'altra parte;

premesso

- che la società <...> ha la libera e piena disponibilità dell'immobile sito in <...>, via <...>, meglio descritto in seguito;
- che la società <...> intende locare tale immobile al sig. <...>, che intende riceverlo in locazione, alle condizioni sotto esposte;

si conviene e si stipula quanto segue:

1) Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta per sé, suoi eredi e aventi causa, l'unità immobiliare costituita da <...>, sita in <...>, via <...>, n. <...>, p. <...>, censita al catasto <...>, per anni <...> e cioè dal <...> al <...>.
La locazione viene stipulata per lo svolgimento esclusivo della attività di commercio al minuto e all'ingrosso di <...> nei locali al piano terra, ed uffici e sale di rappresentanza al piano superiore.
2) Il contratto si intende tacitamente rinnovato per un periodo di <...> anni, e così di seguito, qualora non venga data da una delle parti disdetta a mezzo di lettera raccomandata A.R. spedita almeno <...> mesi prima della scadenza della locazione, e salvo recesso da comunicarsi da parte del conduttore.
3) Il canone di locazione viene fissato in euro <...> annue, oltre al rimborso delle spese per prestazioni accessorie che si presumono in euro <...>, salvo conguaglio da calcolarsi <...>; complessivamente euro <...> da pagarsi presso il domicilio del locatore in <...> rate scadenti <...> Il pagamento del canone non potrà essere sospeso, né ritardato da pretese od eccezioni del conduttore, qualunque ne fosse il titolo.
Ai sensi dell'art. 32 della legge 392/1978, le parti convengono che il canone di locazione verrà aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, nella misura del 75% delle variazioni, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Ai fini degli oneri accessori alla porzione locata competono millesimi <...> per le spese di riscaldamento; millesimi <...> per le spese di ascensore (se si tratta di unità servita da tali impianti); millesimi <...> per tutte le altre spese (ivi comprese quelle di pulizia e portiere).
Per detti oneri accessori, il conduttore versa un acconto al momento del pagamento della prima rata di canone pari alla quota risultante dal consuntivo dell'anno precedente.
4) La locazione è ad uso esclusivo di <...>; è vietato al conduttore di mutare tale uso, di sublocare o cedere tutti o parte dei locali, anche gratuitamente, senza permesso scritto del locatore. Il silenzio o l'acquiescenza del locatore al mutamento dell'uso pattuito, alla cessione o alla sublocazione, che eventualmente avvenissero, avranno esclusivamente valore di tolleranza priva di qualsiasi effetto a favore del conduttore. La violazione di detti patti comporterà la risoluzione del contratto a semplice richiesta del locatore.
5) Il conduttore dichiara che l'immobile oggetto del presente contratto verrà utilizzato per lo svolgimento di attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori.
6) Il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione entro <...> giorni dalla scadenza, o delle quote per oneri accessori entro <...> mesi dalla richiesta, come pure la mutata destinazione dell'uso dei locali, produrranno ipso jure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto, ai sensi dell'art. 1456 c.c. Ove il locatore non si avvalga della facoltà concessagli dalla clausola risolutiva, il ritardato pagamento della pigione darà luogo alla corresponsione di un interesse che viene fissato in misura doppia dell'interesse legale.
7) Il conduttore non può, senza il consenso scritto del locatore, eseguire modifiche, anche migliorative, degli elementi strutturali dell'immobile oppure innovazioni, migliorie o addizioni o sostituzioni di impianti di qualunque genere; non può sovraccaricare i <...>; non può ingombrare in alcun modo le parti comuni dell'edificio; non può esporre cartelli o insegne in <...> Il conduttore è responsabile sia verso il locatore che verso i terzi di ogni abuso o trascuratezza nell'uso dell'immobile locato e dei suoi impianti, e, in particolare, per incendio, per ostruzione di apparecchi sanitari, scarichi e colonne di immondizie, per spandimento di acqua, fughe di gas, ecc... Il conduttore è costituito custode della casa locata: a tal riguardo si obbliga ad assicurare l'immobile contro i rischi di incendio, scoppio ed allagamenti con polizza che viene prodotta all'atto della firma del presente contratto.
8) In deroga agli artt. 1576 e 1609 c.c. tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie di qualunque natura, anche se effettuate nelle parti comuni dell'edificio, sono a carico del conduttore, che, per quanto concerne le opere all'interno dell'unità locata, dovrà provvedervi tempestivamente, salvo il diritto del locatore di sostituirsi al conduttore in caso di inadempienza di quest'ultimo, con diritto del locatore all'integrale rimborso delle spese sostenute entro venti giorni dalla richiesta.
Il locatore potrà effettuare riparazioni, anche non urgenti, all'interno dell'immobile locato, senza corrispondere alcuna indennità al conduttore, anche se la durata delle riparazioni sia superiore a venti giorni, con ciò derogandosi per volontà delle parti alla disposizione dell'art. 1584 codice civile.
9) Il conduttore si obbliga a lasciar visitare i locali a coloro che aspirassero a prenderli in locazione, ogni giorno dalle ore <...> alle ore <...>, a partire dal primo giorno dell'ultimo trimestre di locazione, sotto la pena del risarcimento dei danni, salva la facoltà del locatore, o di chi lo rappresenta, di visitarli in qualunque tempo allo scopo di constatarne il modo d'uso.
10) A garanzia dell'adempimento del presente contratto, il conduttore versa al locatore una cauzione in contanti pari a tre mensilità del canone. L'interesse legale sarà accreditato al conduttore alla scadenza di ogni anno di locazione. In ogni caso la cauzione non è computabile in conto pigione e sarà restituita alla riconsegna dell'immobile in buono stato locativo.
11) Il conduttore, a seguito della visita dell'immobile e delle indagini, anche amministrative, e degli accertamenti espletati, dichiara che la cosa locatagli trovasi in buono stato locativo, adatta all'uso convenuto, e di prenderne consegna per ogni effetto con il ritiro delle chiavi. Il locatore resta esonerato da ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata. A tal fine il conduttore dichiara di essere a conoscenza che catastalmente l'immobile ha la destinazione di negozio per i vani al piano terra e di ufficio per quelli al piano superiore. Avendo la parte conduttrice richiesto che il locatore provveda, a sue spese, all'accorpamento dei due negozi per formare un unico locale, il conduttore si impegna, ora per allora, a sostenere le spese di ripristino del precedente stato, qualora ciò sia richiesto dalla parte locatrice al termine della locazione. In particolare il conduttore dovrà provvedere a proprie spese al rifacimento delle pareti, alle planimetrie catastali, alle spese tecniche di progetto ed ai relativi oneri di urbanizzazione.
12) Il conduttore prende in consegna i seguenti impianti <...> e si impegna a mantenerli in buono stato manutentivo, ad utilizzarli ed eventualmente adeguarli secondo la normativa vigente o futura, esonerando espressamente il locatore da ogni responsabilità al riguardo.
All'atto della firma del presente contratto, il locatore consegna al conduttore copia della documentazione sulla sicurezza degli impianti e quella della certificazione in materia di risparmio energetico.
13) Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione o eccezione, se non dopo avere eseguito il pagamento delle rate scadute.
14) In caso di ritardata riconsegna dell'immobile alla scadenza contrattualmente pattuita, il conduttore sarà tenuto al pagamento di una penale di euro <...>, aggiornabile in base all'indice ISTAT del costo della vita, con base iniziale di riferimento il numero indice del terzo mese anteriore a quello di inizio della locazione, per ogni giorno di ritardo, oltre al canone di locazione e agli oneri accessori.
15) La registrazione del presente contratto avverrà a cura del conduttore, con obbligo per il locatore di rimborsare la metà della spesa sostenuta, escluso però ogni multa e/o soprattassa per omesso o tardivo versamento.
16) Qualunque modifica al presente contratto non potrà avere luogo e potrà essere provata solo mediante atto scritto.
17) Per quanto non previsto dal presente contratto, si fa riferimento alla legge, nonché agli usi e consuetudini provinciali in materia di locazione.
18) Per qualunque contestazione che potesse sorgere nell'esecuzione del presente contratto, foro esclusivamente competente sarà quello del domicilio del locatore, che viene eletto, a tutti gli effetti, in <...>

Letto, approvato e sottoscritto a <...>, il <...>

A norma degli artt. 1341 e 1342 codice civile, le parti dichiarano di approvare specificamente le clausole contenute nei patti n. 2 (rinnovo tacito); n. 4 (divieto di mutare la destinazione e di sublocazione); n. 6 (clausola risolutiva espressa); n. 7 (divieto di migliorie e addizioni senza consenso); n. 8 (esclusione di responsabilità per limitazione di godimento della cosa locata e accollo spese straordinarie); n. 9 (visita dell'immobile); n. 13 (eccezioni e pretese); n. 14 (penale); n. 15 (foro competente).

Letto, approvato e sottoscritto a <...>, il <...>


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