Bargiornale
Normative
Affitto in scadenza e diritti del gestore
L'indennità che spetta al gestore-conduttore nel caso di cessazione del rapporto di locazione
10 Novembre 2008
In caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale per scadenza naturale del termine il conduttore ha diritto a un'indennità per la perdita dell'avviamento pari a 18 mensilità quantificabili sulla base dell'ultimo canone corrisposto; in caso di attività alberghiera l'indennità sarà pari a 21 mensilità. È quanto prevede l'art. 34 della Legge 392/78, disponendo inoltre, a ulteriore vantaggio del conduttore uscente, la corresponsione di un'ulteriore indennità pari all'importo di quelle sopra descritte qualora ricorrano due condizioni: l'immobile sia, da parte di chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella stessa tabella merceologica a quella esercitata dal conduttore uscente; il nuovo esercizio sia avviato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Da sottolineare che, per la giurisprudenza maggioritaria, il diritto del conduttore all'indennità per perdita dell'avviamento compete indipendentemente dalla prova - in concreto - dell'esistenza dell'avviamento stesso e della sua perdita, giacché esso si fonderebbe su una presunzione operata dal legislatore a priori. Inoltre, il conduttore non potrà preventivamente rinunciare a detta indennità, ma solo (eventualmente) successivamente alla cessazione del rapporto di locazione, una volta che il credito derivante dal diritto sia divenuto esigibile; tale rinuncia risulterà però legittima solo a fronte della corresponsione, da parte del locatore, di un diverso corrispettivo in denaro o della concessione di altri vantaggi accordati al conduttore.
Da ultimo, si rileva che per la giurisprudenza maggioritaria il conduttore sarebbe titolare di un diritto di ritenzione dell'immobile fino a che l'indennizzo non sia stato corrisposto; ciò significa che il conduttore potrà protrarre la detenzione e il godimento dell'immobile per l'esercizio della sua attività commerciale, senza che da tale attività possa derivare alcuna responsabilità a suo carico a titolo di maggior danno. Per altra parte della giurisprudenza il conduttore, in pendenza del pagamento dell'indennità, sarebbe titolare di un mero diritto di custodia dell'immobile nell'interesse proprio, e non anche al godimento dello stesso.
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