Affitti fatali

Scenari –

Prima o poi, la scadenza del contratto di locazione arriva per tutti. E sono dolori con rincari che possono sfiorare anche il 100%. E, allora, non ci sono alternative: si cessa l’attività. È questo il destino che attende migliaia di esercenti che, colpiti dalla crisi, dicono addio alla professione

Dalle Alpi alla Sicilia, il caro affitti sta obbligando alla chiusura migliaia di esercizi. Si tratta di una vera e propria Caporetto che non fa sconti a nessuno e che sull’onda di una crisi ancora senza fine (la ripresa, secondo le indicazioni degli esperti, si è già spostata al 2012) sta mettendo a dura prova il nostro sistema commerciale.
Potremmo definirla una “ristrutturazione forzata”. Basta, infatti, dare una veloce occhiata alle ultime stime dell’ufficio studi di Confcommercio relative alla dinamica delle imprese del terziario nel 2010 per rendersene conto: per il commercio si registra una saldo negativo di circa 25mila imprese (nel 2009 sono state 28.273), mentre per il settore degli alberghi e pubblici esercizi il saldo, sempre negativo, è stato pari a circa 5 mila imprese (5.111 nel 2009).

Quasi 20mila imprese cessate nel 2010

E, anche se il ritmo è rallentato rispetto al passato, i numeri sulle cessazioni nel 2010 sono impressionanti: quasi 80mila solo nel commercio e 18.340 nei settori alberghi e pubblici esercizi. Certo, non tutte le cessazioni sono imputabili al caro affitti che, in ogni caso, rimane tra le cause di “dismissione” più citate dagli operatori. Anche in questo caso, basta scorrere le cronache dei quotidiani locali per collezionare innumerevoli storie di gestori e commercianti che s’arrendono a canoni divenuti ormai insostenibili. Un fenomeno particolarmente virulento nei centri storici delle grandi città e nelle destinazioni turistiche e che ha contribuito in pochi anni al depauperamento di interi quartieri e piazze trasformati in anonimi centri direzionali. Spesso il cosiddetto “punto di non ritorno” è rappresentato dal momento del rinnovo del contratto di locazione, con la richiesta da parte del proprietario di incrementi del canone che possono arrivare al 100%. «In realtà, la media dei rinnovi s’aggira intorno al 30-40% e i casi limite di canoni fuori mercato sono fortunatamente rari o riguardano location di super pregio - spiega Lionella Maggi, presidente di Fimaa Milano, il Collegio Agenti d’Affari in Mediazione del capoluogo lombardo, e titolare dell’omonimo studio milanese specializzato in compravendita e affitti commerciali - ma è evidente che il locatore in occasione del rinnovo cerchi di trarre il massimo profitto. Teniamo, poi, conto che i rilanci più elevati avvengono spesso nel caso di rinnovi di contratti stipulati 12 anni fa (6+6 è la durata standard per i contratti di locazione commerciale, ndr) quando le quotazioni di mercato erano molto più basse rispetto a quelle attuali: nel frattempo c’è stato il cambio lira/euro e si è verificata la famosa bolla immobiliare nei primi anni 2000 che ha portato a una forte rivalutazione dei valori degli immobili commerciali e conseguentemente dei rispettivi canoni. La realtà è che quando il proprietario dell’immobile è un fondo o un istituto bancario difficilmente il conduttore riesce a ottenere un rinnovo congruo ed economicamente sostenibile. E in questi casi la proprietà generalmente preferisce lasciare i locali vuoti piuttosto che scendere di prezzo». A fronte di richieste di canoni “folli” quali sono le possibili via d’uscita? «Come mediatori - aggiunge Maggi - abbiamo tutto l’interesse che le parti giungano a un accordo: una strategia è quella di riparametrare il canone sull’effettiva superficie di vendita del locale. Ad esempio, un bar di 200 mq ha almeno 80 mq di superfici che non vengono messe a reddito dal conduttore: pensiamo allo spazio magazzino, al laboratorio e ai servizi igienici richiesti dalle Asl. Ecco, in questi casi si può ricalcolare il canone tenendo presente la suddivisione tra aree che generano reddito e aree di riserva, arrivando così a un prezzo più congruo». Ammesso che si arrivi a un tale compromesso, chi alla fine decide di abbassare definitivamente le saracinesche è perché non riesce a raggiungere un equilibrio tra incassi e costi fissi (affitto e personale soprattutto). Un equilibrio che, reso sempre più fragile dalla crisi, rischia di spezzarsi al momento del rinnovo.

Canoni impossibili per le Pmi

«In base alla mia esperienza - precisa il presidente di Fimaa Milano - un bar di 60 mq, ubicato in una zona centrale, può reggere economicamente se il canone non supera i 30-35 mila euro l’anno. Superata questa soglia iniziano i problemi perché dobbiamo considerare non solo il costo dell’affitto, ma anche quello del personale, delle forniture, delle utenze ecc. Ovviamente parliamo di piccole imprese e non di aziende strutturate o appartenenti a grandi gruppi o catene che possono permettersi, grazie alle economie di scala, di pagare affitti ben più elevati». Qualcuno sta cercando di correre ai ripari. Nella capitale, ad esempio, c’è da registrare la creazione in Campidoglio di un tavolo di discussione tra le associazioni romane del commercio e gli enti pubblici proprietari (ad esempio, diversi enti previdenziali) di molti immobili, allo scopo di trovare una strada per alleggerire i canoni. Secondo le ultime rilevazioni, infatti, gli affitti dei fondi commerciali nel centro storico capitolino sono già al massimo e possono arrivare tranquillamente a diverse migliaia di euro al mese per superfici intorno ai 100 mq. «La situazione è davvero preoccupante - precisa Cesare Pambianchi, presidente di Confcommercio Roma e Lazio - soprattutto in vista dei rinnovi che, se attuati a livelli fuori mercato, rischiano di espellere ulteriori operatori e mettere in crisi numerose aziende. Siamo intorno a valori che possono essere sopportati solo da multinazionali, istituti bancari o, peggio, da imprenditori di dubbia provenienza che stanno di fatto conquistando il territorio, sterilizzando e trasformando l’attuale mix commerciale e merceologico». Insomma, non si esclude che la crisi stia facendo il gioco di organizzazioni criminali interessate a “occupare” spazi di pregio e pronte a pagare “cash” canoni stellari.

Esercizi e botteghe storiche a rischio

Anche a Milano si è fatto qualcosa. Tutte misure indirette, ovviamente. L’assessorato alle Attività Produttive del Comune ha promosso in questi ultimi anni contributi per migliorare la competitività delle botteghe storiche (bar inclusi), agevolazioni economiche per chi resta aperto in agosto, fondi per l’installazione di nuove saracinesche e vetrine e finanziamenti per esercizi disagiati da cantieri. Provvedimenti “tampone”, certamente meritori, ma che non spostano spesso di una virgola il destino di chi deve fare i conti con un affitto che esaurisce tutte le risorse. Il comune di Firenze ha fatto di più: con una delibera del 2008 ha posto il vincolo della destinazione d’uso funzionale per un nucleo di esercizi storici della somministrazione del centro cittadino.
La situazione dei cosiddetti locali storici è, infatti, tra le più drammatiche (240 quelli censiti dall’Associazione Locali Storici d’Italia con almeno 70 anni di attività). «Molti fanno letteralmente i salti mortali per tentare di acquistare i muri e sottrarsi così al giogo dell’affitto - spiega Claudio Guagnini, direttore dell’associazione -. Un’operazione ovviamente non alla portata di tutti. Come ente privato no profit ci battiamo per tutelare il patrimonio culturale rappresentato dai nostri associati e in alcuni casi arriviamo fino in Tribunale per difenderne la sopravvivenza». Questo mentre da anni giacciono in Parlamento due proposte di legge per la valorizzazione e la tutela di questi esercizi.

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